[금융위기 _ 1장] 2008년을 기억 하는가? - Part. 1 버블의 붕괴(명목가치와 실질가치)

 

 

* 본 내용을 포함 이 스토리에 모든 글은 개인적인 주관과 분석, 견해로 쓰여진 내용으로 일반적인 사실이라고 절대로 말할수 없으니, 혹시나 읽는 사람은 이글이 진실인지의 여부에 대하여 심각하게 고민해보아야 할 것임.

 본 내용은 무단으로 복사 배포하거나, 상업적 용도로 사용할 경우 심각한 문제를 초래하실 수 있으므로 걸리지 마시길 바람.

  - 금융위기의 본질.

서브프라임 사태라고 불리는 미국발 금융위기의 본질은 '버블의 붕괴'다. 부동산, 주식, 자원, 파생상품의 가격이 실제 가치에 비해 너무 많이 오른 것이 도미노로 무너진 것이라 볼수 있다. 어떤 자산이건 자격이 영원히 오를 수는 없다. 당연하다. 이럴때 우리가 주로 생각해 볼수 있는 기준이 명목가치와 실질가치의 차이다. (혹은 명목가격과 실질가격의 차이)

 명목가격은 시장에서 결정되는 가격이고, 실질가격은 실제 그 자산의 가치이다.

 

 예를 들어보자. 예가 좀 길어 질 테니 각오는 단단히 하도록 하고 ...

(주)신군 이라는 회사가 있다. 이 회사는 상장 되어 있고, 안전성이 높다. 총 발행된 주식은 100주이다. 이 회사는 10년간 운영을 할 것이고, 회사의 순자산을 평가해보니 50만원이며, 앞으로 10년간 수익을 현재가치로 할인해보니(앞으로 10년간의 수익을 현재가치로 계산해 보니) 50만원이다. 

즉 자산가치는 50만원이고 수익가치는 50만원이다. 이외의 변수가 없다면 기업가치는 100만원이 되며 100주를 발행 했으니 주당가치는 1만원이다. 주가는 주당 1만원, 이게 실질가격에 아주 가까운  가치다. 실제로 시장에서도 1만원에 거래 되고 있었다. 이게 명목가치이다.

그런데 저금리 시대이고, 주식에 대한 관심이 높아지다 보니 사람들이 (주)신군 주식에 관심을 가지고 사려는 사람이 생긴다. 이러면 수요가 증가하니 주식 가격은 오르게 된다. 사려는 사람이 꾸준이 생기니 주가는 올라가게 됬고, 12,000원이 됬다. 어랏? 수익률이 20%다.

사람들이 더욱 관심을 가진다. 단기간에 20%수익률을 주는 주식이니 주식을 더 사려는 사람이 생긴다. 기존에 주식을 가지고 있던 사람도 더 사려고 한다. 주가가 폭등하기 시작하고 주식 차트는 급격한 우상향을 보인다. 몇개월 안되서 주가가 2만원이 된다. 얼라?

폭등한 주식은 사려는 사람과 팔려는 사람이 늘어난다. 단기 200% 상승한 종목으로 관심이 늘어나게 되고, 증권사들은 주가 상승에 대한 이유를 레포팅 하기 시작한다. 예전에는 관심도 없었던 회사의 특허나, (주)신군이 있는 산업의 성장성. 실적 개선에 대한 기대, 등등등 단순히 수요에 따라 오른 주식에 가공된 의미를 붙이고, 앞으로도 주가가 더 오를 것이라고 레포팅 한다. 적정주가 5만원 이런식으로. 자 이제 시장은 이미 오른 주가에 의미를 부여하고, 단기에 500%나 오른 주식을 열광적으로 사고 팔기 시작한다. 6만원이 되고 다시 4만원이 됬다가 7만원이되고, 9만원이 된다. 주가가 주춤 꾸물꾸물 하는듯 보이다가 한순간에 10만원을 돌파하자 15만원까지는 순식간이다.

 이제는 기업의 가치는 주가와 아무 상관이 없다. 수익을 얻고자 거래를 하는 것일 뿐이다. 2%적금 부어서 얼마벌겠냐, 주식해라 벌써 5배 올랐다. 앞으로 30만원까지 갈거다 라는 찌라시나 관련 정보들이 시장에 가득하다.  이제부터 조정(가격하락)은 저가 매수세력을 확인하거나 끌어들이기 위한 가격 조작에 불과하다.

과연 이 주식이 계속 꾸준히 올라 50만원 100만원이 될 수 있을까? 절대 그렇지 않다.

어느순간 버불이 붕괴한다. 15만원 이었던 주식이 한번 떨어지기 시작하니 7만원으로 폭락한다. 15만원에 빚까지 내서 이회사 주식을 산사람들은 망연 자실이다. 폭락하던 주식이 7만원에 걸리자 여기가 바닥이니 지금 사면 10만원정도 까지는 반등할수 있다는 생각들을 하게 된다. 15만원짜리 주식이었는데 반등하면 최소 10만원은 가겠지. 정말 그럴까? 몇일 버티는 듯 보였던 주식은 살짝 올라 8만원을 찍는가 하더니 다시 폭락 하기 시작한다. 5만원을 지켜내나 싶더니 어느순간 5만원을 아래로 돌파하자 순식간에 3만원이다. 이때쯤되면 떨어진 이유가 레포팅 되기 시작한다. 그냥 버블이 빠진건데. 중국경기가 않좋다. 미국이 금리를 올리며 외인들이 빠진다. 업종 불황이다. 테마지수가 않좋다 등등. 더욱 혼란 스러운 것은 추가 되는 정보다. 지금이 저가다, 아직도 고평가다 하는 정보의 방향이 제각각이다. 이때쯤 되면 주가가 오르락 내래락 하기 시작한다. 미친X 널뛰듯이... 그러다 거래량이 줄고 어느새 사람들의 관심에서 멀어진다. 주가는 8천원이다. 기업가치는 1만원인데 더 아래다. 경영자를 제외한 기존 주주는 이미 2~3만원에서 대부분 팔았다. 관심에서 멀어졌으니 사려는 사람이 줄고, 그래서 주가는 8천원이 된것이다.

어디까지나 예이다. 예를 들면 이렇다는 거다. 그런데 이 예를 보면 많이 본듯하다. 1996~98년이 이랬고, 2006년~08년이 이랬으며, 요즘 2014~15년이 이렇다.

 

부동산도 마찬가지다. 미국, 유럽, 중국, 한국 이나라 저나라 따지지 않고 부동산이 답이었다. 문제는 미국은 이미 서브프라임 사태때 집값이 개폭락하여 조정이 됬고, 유럽도 유럽금융위기를 통해 안정화 되고 있는데 우리나라와 중국은 아직 아니라는 점이다.

 

보통 집값의 실질 가치는 어느정도 일까? 여러가지 말이 많지만. 개인적인 생각은 이렇다.

만약 서울에 평균 집값은 서울에서 돈을 버는 사람(직장인이건 사업가든 자영업이든)의 평균 연봉에 7~10년치 정도 분이 적정한 실질 가치가 아닐까 한다.  평균 수익의 50~100년치는 아니지 않을까? 사람들이 살집인데... 사람들의 평균 연봉을 고스란히 한 7년정도 모으면 살수 있는 정도. 그래야 결혼해서 둘이서 집을 하나 사서 가족을 꾸린다고 봤을때 둘이 월급의 반만 쓰고 반을 모아서 직장생활 3~5년차에 결혼해 그동안 모은돈에 대출을 추가해 집을 사고, 애낳고 살면서 대출이랑 이자를 갚아가며 살수 있는 수준정도 되지 않나 싶다.

대충 서울시 평균 연봉을 5천만원이라고 봤을때 7년치면 3억5천만원 정도 된다. 이정도가 서울시 평균 집값이 되어야 하지 않나 싶지만 안타깝게도 이건 서울시 평균 전세금이다. 전세가 집값의 70%정도로 봤을때 평균 집값은 5억이다. 위래 신도시 분양가가 평당 1800~2000만원 정도고,  33평기준으로 6억~6.6억 이다. 기타 제반비용 다 빼고, 우라질 정말 비싸다.

집값은 현재에도 명목가격이 실질 가격보다 높다고 볼수 있지 않을까? 그런데 정부는 아직도 주택가격 부양책을 쓰고 있다.

중국은 어떨까. 내가 처음 중국 파견을 나갔던 때가 지금으로 부터 약 11년 전이다. 솔까 그동안 10배는 올랐다. 1년에 100%씩 오른샘이다. 그때 중국에 집을 하나 사두라는 말을 많이들 했었다. 위치 좋은데 차명으로 집하나 사두면 대박 난다고. 물론 위험한 투자라고 생각해서 안했지만... 강형의 선견지명에 감탄 할 뿐이다.

북경의 위치 좋은 3환지역의 집값이 우리나라 강남집 값보다 비싸다. (환은 중국 자금성을 중심으로 한 원을 말하며 1환부터 5환까지로 이루어지는데 3환이면 우리나라로 보면 수도권 정도로 보면되는 지역이다) 물론 인구도 많으니 부자도 많겠지 라는 생각을 할 수도 있겠으나, 이게 대부분 실수요가 아니라는게 문제다. 하지만 중국은 경기성장률을 유지하기 위해 대놓고 부동산 정책을 밀어 붙이고 있다. 이에 대한 자세한 내용은 이후에 이야기 하겠다.

일본은 일본 상황과 아베노믹스, 현재의 상황에 대해 이야기 할 기회가 있겠지만, 일본도 요즘 이런 비슷한 문제를 키우고 있다.

어찌하면 좋단 말인가. 미국과 유럽에 이어, 이와는 비교도 할수 없는 폭발력을 가진 아시아 금융위기의 전제조건은 이미 다 갖추어 진 샘이다.

 

요사이 일어나고 잇는 금융위기의 본질은 위에서 언급한 바대로 버블의 붕괴이다. 물론 이론적으로는 나쁜 것이라고 보지는 않는다. 실질가치를 추가해 나온 수익으로 흥청망청 쓴만큼 나중에 토해내면서 어려워 진다는 것이 본질이니 꾸준이 좋거나 꾸준히 나쁜 것 보다는 버블도 일어났다가 붕괴도 했다가 하는것이 사이클 상 좋다고 볼수도 있다. 하지만. 이 버블의 이익을 보는 쪽과 이 버블로 인하여 손실을 보는쪽이 서로 다르다는 것!. 젠장 개고생은 내가하고, 돈은 그넘들이 번다는 것이 큰 문제 라는 것이다.

                  - 계 속-